Altın mı, döviz mi, gayrimenkul mü? Biz ekonomi alanında çalışan bilim insanlarının en sık karşılaştığı ve pekte hoşlanmadığı bir sorudur bu aslında. Ama bir taraftan da hayatın bir gerçeği. İktisat biliminin temeli, sonsuz olan insan ihtiyaçlarının kıt kaynaklarla karşılanması ise ve herkesin bu Dünyada kısıtlı bir yaşam süresi olduğu hesaba katılırsa, insanların kısa sürede çok para kazanma isteği son derece rasyonel ve bir o kadarda anlaşılabilir bir istektir. Peki bu sorunun yanıtı nedir? Uzun vadede hangi yatırım aracı bize en yüksek getiriyi sağlar? Öncelikle yapacağım analiz geçmiş verilere dayalı olarak yapılacağından gelecekte de kesinlikle geçerli olacaktır demenin mümkün olmadığını belirtmek isterim. Ama iktisat biliminde de genel olarak geçmiş verilerden yararlanılarak geleceğe yönelik tahminler yapılmaktadır. Hiç şüphesiz gelecekte ortaya çıkması muhtemel sosyal, siyasal ve ekonomik koşullar yapılacak tahminleri önemli ölçüde değiştirebilir. Çünkü iktisadi değişkenler pek çok faktörden etkilenmektedir. Ancak yine de geçmiş verilerden yararlanılarak yapılan tahminler, bir ölçüde de olsa bize gelecek hakkında fikir verebilir.
Bir bilim insanı olmam nedeniyle sakın karmaşık modelleme tekniklerini kullanarak tahmin yapacağımı düşünmeyin. Bu yazımda basit ama işe yarar bir yöntem kullanarak geleceğe yönelik bir çıkarsama yapmaya çalışacağım. Ele aldığımız yatırım araçlarını karşılaştırabilmek için, bu araçların Mayıs 2016’daki ortalama değerleri ile Mayıs 2020’deki ortalama değerlerini dikkate alacağım. Söz konusu tarihleri seçmemin nedeni, gayrimenkul fiyatına ilişkin olarak kullanacağım rakamları www.sahibinden.com sitesi tarafından hazırlanan emlak360’tan (Burada yer alan emlak endeksi verileri www.sahibinden.com ve ODTÜ Uygulamalı Matematik Enstitüsü işbirliği ile oluşturulan istatistiksel modele dayalı tahmini değerlerdir.) (www.sahibinden.com, 2020) elde etmiş olmam. Emlak360’ta konut fiyatlarına ilişkin en eski veri Mayıs 2016’ya ait olduğundan, başlangıç verilerimi bu tarih için almaktayım. Tabi ki yapacağım bu hesaplamayı daha uzun bir dönemi ele alarak ta yapabilirsiniz. Öncelikle gayrimenkul için İstanbul, Bakırköy, Kartaltepe Mahallesindeki sıfır bir ev fiyatını ele alalım. Sahibinden.com sitesi tarafından hazırlanan emlak360’ta yer alan rakamlara göre, Mayıs 2016’da İstanbul, Bakırköy, Kartaltepe Mahallesindeki sıfır bir evin metrekare fiyatı 7.115 Türk Lirası (www.sahibinden.com, 2020). Yani Mayıs 2016’da bu semtte yer alan 90 metrekarelik sıfır bir evin fiyatı 640.350 Türk Lirası oluyor. Mayıs 2020’ye geldiğimizde almış olduğumuz ev 4 yaşında olmuş olacak. Emlak360’ta Mayıs 2020’de İstanbul, Bakırköy, Kartaltepe Mahallesinde 1-4 yaş aralığındaki evlerin metrekare fiyatlarının 9.460 Türk Lirası olduğunu görmekteyiz (www.sahibinden.com, 2020). Bu durumda Mayıs 2016’da almış olduğumuz evin Mayıs 2020’deki fiyatının 851.400 Türk Lirasına çıktığını tespit ediyoruz. Peki Mayıs 2016’da 640.350 Türk Lirası’na ne kadar altın ve Dolar alabilirdik? Bunun için de Mayıs 2016’daki Dolar kuruna ve Cumhuriyet altını fiyatına bakalım. Söz konusu fiyatları Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Elektronik Veri Dağıtım Sisteminden (EVDS) (TCMB, 2020) elde ediyoruz. Mayıs 2016’da Dolar Döviz satış kuru 2,93 Türk Lirası ve bir Cumhuriyet altını satış fiyatı 790,75 Türk Lirası. Şimdi Mayıs 2016’da 640.350 Türk Liramızla eğer ev almayıp Dolar ve Cumhuriyet altını alsaydık ne kadar Dolar ve kaç tane Cumhuriyet altını alacağımıza bakalım. 640.350/2,93 = 218.549,48 Dolar ve 640.350/790,75= 809,80 adet yani yaklaşık 810 adet Cumhuriyet altını. Şimdi Mayıs 2020’ye kadar elimizdeki Dolar ya da altını hiç bozdurmadığımızı ve Mayıs 2020’de Dolarımızı ve altınımızı Türk Lirasına çevirmeye karar verdiğimizi düşünelim. Acaba Mayıs 2020’de 218.549 Dolar ve 810 adet Cumhuriyet altını kaç Türk Lirası eder? Bunun için yine Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Elektronik Veri Dağıtım Sisteminden (EVDS) (TCMB, 2020) elde ettiğimiz Mayıs 2020’deki Dolar ve Cumhuriyet altını fiyatlarına bakalım. Mayıs 2020’de Dolar kuru 6,96 Türk Lirası. Bu durumda 218.549 Dolar 218.549 x 6,96 = 1.521.101,04 Türk Lirası. Mayıs 2020’de bir adet Cumhuriyet altını 2.647 Türk Lirası. Bu durumda 810 adet Cumhuriyet altını 810 x 2.647 = 2.144.070 Türk Lirası. Görüldüğü gibi Mayıs 2016’da sahip olduğunuz 640.350 Türk Lirasıyla İstanbul, Bakırköy, Kartaltepe Mahallesinde sıfır bir ev aldığınızda bu evin fiyatı Mayıs 2020’de 851.400 Türk Lirasına çıkarken, aynı parayla Dolar almanız durumunda Mayıs 2020’de 1.521.101 Türk Lirası, Cumhuriyet altını almanız durumunda ise; 2.144.070 Türk Lirası elde ediyorsunuz. Bu basit hesaplamadan sanırım biz bilim insanlarının çokta hoşlanmadığı “neye yatırım yapalım hocam?” sorusunun yanıtı açık hale geliyor ve açık ara farkla altın en karlı yatırım aracı olarak karşımıza çıkıyor. Tabii ki iktisadi değişkenleri pek çok faktörün etkilediğini, geçmişe dönük olarak yapmış olduğum bu analizin gelecekte ortaya çıkabilecek gelişmeler sonucunda gerçekleşmeme olasılığının her zaman bulunduğunu belirtmeden geçemeyeceğim.
Son olarak bana sorarsanız en iyi yatırımın her zaman beşerî sermayeye yapılan yatırım olduğunu da hatırlatayım…
Keyifli günler dileğiyle…
Önemli Not: Bu yazımda yapmış olduğum açıklamalar, geçmiş dönem verilerine dayalı ve yalnız bilgi amaçlı bir değerlendirme olup, gelecekte bu değerlendirmelerin gerçekleşmemesi ve farklı sonuçlarla karşılaşılması durumunda burada yapılan değerlendirmelere göre alım-satım dahil herhangi bir işlem yapılması halinde okuyucuların ve 3. Kişilerin uğrayabileceği zararlardan şahsımın herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır.
Doç. Dr. Çiğdem Börke TUNALI
Kaynaklar: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) (2020). “Kurlar-Döviz Kurları ve Altın Fiyatları-Serbest Piyasa, Elektronik Veri Dağıtım Sistemi, https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_25/5849/DataGroup/turkish/bie_mkaltytl/, 18.06.2020.
www.sahibinden.com (2020). Emlak360 Emlak Endeksi, https://www.sahibinden.com/emlak360/emlak-endeksi/konut/satilik/istanbul/416/22419, 18.06.2020.
